|
张鑫恭、赵庆祥 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。房地产贷款一般拿房地产
做抵押担保，是各商业银行的优质信贷资产，同时也是最主要的房地产金融服务。
房地产贷款与房地产市场发展密切相关。房价上涨、交易活跃，房地产贷款增速较快，信贷风险减小；房价下跌、交易低迷，房地产贷款增速放缓，信贷风险加大。近两年随着房地产市场快速发展，房地产贷款出现过快增长。如2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。去年《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）发布以后，房地产交易量快速下降，房价出现波动，房地产抵押贷款增加明显放缓，信贷风险增加。当前，商业银行在紧缩房贷银根的同时，应当通过房地产抵押估价，加强房价监测，预防和控制信贷风险。
房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，是有效防范房地产贷款风险的重要手段之一。针对同一贷款抵押的房地产来说，在贷款发放前进行的抵押估价，可以称为首次抵押估价，在贷款发放一段时期（一般一年之后）之后，为监测和掌握房地产抵押价值变动情况而进行的估价，可以称为再次估价或二次估价。首次房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对拟抵押房地产的价值进行分析、估算和判定的活动；再次房地产抵押估价是指为掌握房地产抵押价值的变动情况，对已抵押房地产的价值重新进行分析、估算和判定的活动。首次抵押估价形成的房地产抵押估价报告有效期一般不超过一年，同房地产抵押贷款期限相比非常短。在房地产价格变动频繁，特别是房地产价格出现下降时，通过再次估价重新评价抵押房地产的价值、掌握房价变动情况，对预防和控制信贷风险具有重要意义。
一、防患于未然，再次估价能掌握抵押房地产的“时价”
房地产的价值决定房地产的价格，房地产价格又随着房地产市场的变化而变化。因为不存在完全相同的房地产，每一处房地产的价格都是各异的，所以准确掌握特定抵押房地产的价值只能通过专业的房地产估价抵押机构估价。当房地产价格波动较大，特别是房地产价格出现较快下降时，价格背离价值，已抵押房地产可变现价格可能会低于抵押价值，此时很容易引发信贷风险。商业银行委托房地产估价机构对已抵押的房地产再次估价，及时监测抵押房地产价格的变化，能有效掌控信贷风险情况，防患于未然。《建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）也曾要求：“商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。”
二、查缺补漏，再次估价有助发现房地产贷款的潜存问题
除市场变化能引发房地产抵押信贷风险之外，在房地产抵押贷款审批环节的不规范操作也是导致风险的一个重要因素。房地产贷款是商业银行的优质资产，商业银行在房地产贷款业务上过度竞争，以致部分商业银行出现降低贷款标准、减少审查步骤、放松真实性审核等违规做法。再次估价能查缺补漏，发现房地产贷款的潜存问题。首先，再次估价对抵押房地产权属情况调查，可以重新验证估价对象作为抵押物的合法性，发现抵押房地产的权属瑕疵。其次，再次估价对抵押房地产现场进行查勘，掌握抵押物最新的实体状况、使用状况，可以评估抵押房地产的现时价值，避免房地产抵押价值判定不实的风险。第三，再次估价分析最新市场背景，了解抵押对象及类似房地产的过去、现在和未来的市场状况，可以预知房地产市场的变动趋势，避免因对市场形势错误判断而造成损失。
三、亡羊补牢，再次估价有助控制和化解房地产信贷风险
通过再次估价，银行可以尽早发现房地产抵押贷款中存在的问题和风险，主动采取措施积极弥补。发现抵押价值高于市场价值时，银行可以要求抵押人追加担保财产；发现抵押房地产权属瑕疵、变现能力严重不足时，银行可以要求变更担保财产。另外，在房地产贷款无法收回，银行处置抵押房地产时，房地产估价也非常必要。《建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第八条规定：“处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。”总之，无论是减少信贷还是化解信贷风险，再次估价都能起到亡羊补牢的作用。
目前，房地产买卖价格回落、交易量下滑，市场持续低迷，这种状况很容易引发房地产抵押贷款风险，商业银行委托具有资质的房地产估价机构对已抵押房地产进行再次估价应是当务之急。
|
