房屋租期还没过，房子突然要贱卖“易主”，这令房客张晓阳大吃一惊。他要求优先购买下该房，却屡次遭到房东刘浩的拒绝。

　　去年5月7日，刘浩将房子出租给了张晓阳。双方约定租期为一年，截止到今年5月6日。此后，张晓阳一直租住着该房，并按时交纳房租。

　　今年2月底的一天晚上，刘浩带了个人来，说是有个朋友想看看这套房子。3月3日，刘浩突然通知张晓阳，他所租住的房子已经卖了，新的房主叫何冰，就是二月底来看房的人。而且房屋买卖合同已经签完，何冰这两天就付房款，并让张晓阳以后再交房租就交给何冰。

　　张晓阳问起房屋的出售价，刘浩也没有隐瞒，声称因为自己急等钱用，所以卖得比较便宜。张晓阳听后，心里一动，觉得这个房价不贵，自己要是买了也很合适。于是，他晚上和在外地的父母商量了一下，决定买下该房。

　　第二天一大早，张晓阳马上给刘浩打电话，提出他也有意购买该房，“我是房客，能不能优先考虑一下？”但刘浩断然拒绝了。

　　张晓阳认为，刘浩作为房东，卖房子应当通知房客，而且自己作为房客有权优先购买所租房屋。张晓阳迫切地想知道：“我能不能去法院起诉，要求确认刘浩与何冰所签订的房屋买卖合同无效，并能以同等价格购买这房子？” 
 
　　（文中当事人为化名）

　　本案核心是承租人张晓阳的优先购买权问题。优先购买权制度，是民法中的一项固有制度，包括承租人优先购买权、共有人优先购买权、合伙人优先购买权等先买权关系。在本案出卖租赁房屋关系中，出租人刘浩是出卖人，承租人张晓阳是先买权人，而实际购买人何冰是第三人。

　　在现实生活中，很多市民都认为“房子是自己的，自己愿意卖给谁就卖给谁，租住者管不着”，其实这种观点是不正确的。对于优先购买权，《合同法》第230条有明确规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　那么，《合同法》所说的合理期限应当是多长呢？最高人民法院相关司法解释规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”也就是说，刘浩想要出卖出租的房子，至少应当提前三个月通知张晓阳。

　　根据上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下4个条件：

　　1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同，如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利；

　　2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，出租人未决定出卖租赁房屋不存在优先购买权问题；

　　3.优先购买权只能在接到出卖通知后三个月内行使；

　　4.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。

　　“同等条件”的限定，实质上是让承租人选择对其最有利的条件来行使优先购买权。在“同等条件”下，承租人明确表示不予购买的，其优先购买权即丧失，不再享有。当第三人的出价条件优于承租人时，承租人也没有优先购买权。

　　从出租方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或在通知的有效期内不征求承租人的意见就售房，或当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。

　　本案中刘浩在没有通知张晓阳的情况下就与何某签订房屋买卖合同，剥夺了张晓阳的优先购买权，张晓阳可向法院起诉，请求确认刘浩与何某签订房屋买卖合同无效，并主张优先购买权，以维护自己的权益。 J151

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