来自满堂红地产成交数据显示，今年1－5月，广州二手住宅成交中有抵押物业（即贷款尚未还清的二手房，又称“按揭房”）占总成交宗数的比例稳步提高，与年初相比已提高了大约5个百分点，比例突破三成。有关专家表示，“按揭房”的成交比例提高，一方面与现在置业者的换房周期缩短的大趋势有关，另一方面也与楼价下跌后投资者继续持有房贷物业的意愿下跌有关。

　　另外，据记者从拍卖业人士获知，近来拍卖场上的“银主盘”（客户断供而由银行通过法院收回拍卖的标的）有抬头趋势，预计未来一段时间这类标的可能继续增加。为此，地产人士提醒置业人士，无论是换房还是承受不起房贷压力，应尽早做好财务安排。根据最新司法解释，客户“断供”的唯一住房也要被银行收回，故此“断供族”更应在财务出现危机前尽快卖出“按揭房”。 
 
　　“按揭房”交易比例　5月份突破30％

　　随着居民收入水平的不断提高以及置业观念的转变，现在的人已经不再恪守“一套房住一辈子”的传统观念。置业者们或者出于改善居住环境的需要，或者因为工作环境的变迁，一套新房在几年之内换手的情况越来越多见。而近年投资性购房的出现，更是加快了二手房的流通速度。根据统计，现在有大约70％的置业者在买房时会向银行贷款。因此，二手房流通速度加快的直观表现之一就是“按揭房”的成交比例不断提高。

　　满堂红统计数据显示，今年1月份，全市二手住宅成交中“按揭房“比例为25.2％。到5月份，这一比例已上升到30.6％，提高了5个百分点。以每个月4300多套的二手住宅成交量计算，平均每个月都有1100多套的按揭房成交。满堂红研究部有关人士表示，造成这一变化的原因，既与换房周期缩短的楼市潮流有关，也与目前楼市处于特殊时期有关。在经过2007年六次加息后，今年置业者的月供普遍增加几百元额度，而楼市恰好进入了“量减价跌”的低迷时期。对于那些持有多套物业的投资者来说，一边是还贷压力增大，一边是楼价不再上涨甚至有所下跌的现实，而目前房屋出租回报率吸引力又有限，继续持有物业的意愿自然大大降低，其中一部分人就会卖掉房产套现资金另作他用。

　　资金链断裂　“银主盘”拍卖增多

　　有报道称，深圳“断供”房贷金额达千亿元之巨，目前人民银行已要求深圳银行进行自查，上报有关数据。另据报道，深圳一楼盘的“断供”数达50套之多。相比而言，广州投资“炒家”不多，“断供”情况并不像深圳严重。不过，历次加息使买房人负担加重，一旦出现工作不稳定的情况，很有可能出现“断担挑”（广东俗语，即断供）的情况。

　　广东省忠成拍卖有限公司拍卖师邬金表示，客户“断供”而由银行通过法院执行收回拍卖的房子在拍卖场上有所抬头，未来一段时间可能继续增加。据观察，房地产拍卖主要来自于个人与个人的纠纷、个人与房地产商的纠纷、银行与业主的纠纷，而房屋拍卖标的有一半与银行有关。邬先生认为，由于四大银行均有附属的资产处理公司，一般通过法院执行收回再拍卖的“银主盘”来自于中小商业银行。

　　邬先生表示，因“断供”而被银行收回房子的客户一般有两类，一是工薪阶层。他们交首付时已经处于经济极度紧张状态，经过去年6次加息以及受目前的高通胀影响或工作变动，难以承担房贷，故此断供。另一种是投资过于分散的投资客，因资金链断裂而被银行收回房子。按照最高法院的最新司法解释，被执行人的唯一住房也可由银行通过法院执行收回拍卖，买受人只要向被执行人提供其他居住解决方法即可。邬先生表示，买受人拍得房产后，买受人给被执行人另觅住房，一般至少预付半年租金，再自行清场或由法院强制清场。

　　据了解，广州拍卖业发达，现在已涌现一群通过拍卖场买房的人士，自住客与投资客比例接近于3∶7。目前，“银主盘”的拍卖价格主要参照两个标准：一是评估公司的报告；二是断供房子在银行的欠款，“银主盘“的最终拍卖价由法院合议庭制定。据有关人士透露，那些固定到拍卖场“觅食“的常客都会有默契地在第一次拍卖时不举牌竞拍，促使物业拍卖的委托方一而再、再而三地调价。一般来说，经过一次到两次调价的拍卖标的比市价便宜20％￣40％，故此拍卖场常客会在第二次调价后入市，由于多方竞拍激烈，致使最终的拍卖成交价与第一次调价后的价格相若。自住客有明确的目的，大部分人看中就会入市，一般来说第一次开拍的物业都是由自住客拍得。

　　买“按揭房”、“银主盘”要留意

　　贴士一：“按揭房”手续更繁琐

　　与已付清房款的二手房相比，“按揭房”交易手续更加繁琐，置业者需注意防范交易风险。业内人士表示，如果有资金实行提前还款，无论买家是贷款买房还是一次性付款都比较简单，按普通二手房交易程序进行即可。若卖家无力还清余款，通常有以下几种处理方式：一是转按揭，但是转按揭目前只能在同一家银行里面操作，因此有一定局限性；二是请担保公司介入，由担保公司帮卖家垫付余下款项，卖家向担保公司支付一定额度的费用；三是由买家出资帮卖家从银行赎回房产，然后再通过中介公司进行交易。

　　亿达按揭陈溢溢介绍，上述前两种情况因有银行或担保公司进行严格的风险监控，一般不会出现问题。第三种方式则较常见，但存在业主收到买家垫付的房款后拒绝继续交易风险，因此最好引入专业机构处理，如可找品牌中介或大型按揭机构代理，降低交易风险。

　　贴士二：拍卖房也可做按揭

　　拍卖行一般要求一次性付清款项，让有的客户因资金紧张而错过拍卖场的笋货。汇翰按揭有关人士表示，这类客户可以采用拍卖按揭快贷产品来达成置业愿望。拍卖按揭快贷是指竞买人在拍卖市场通过拍卖的方式取得房地产时采取银行按揭的方式付款，由专业的担保理财公司进行担保，将竞买人申请的按揭贷款在拍卖行规定的时间内（一般为7天）先行划付给拍卖行或者法院，担保理财公司为客户全程办理拍卖过程的过户和抵押登记手续。