据相关机构称，北京市二手房最低指导价拟定将于近期内上调，沿用两年之久的旧指导价将作古。二手房最低指导价的上调，对于市场普见的阴阳合同对国家税收产生的漏洞将产生一定的弥补作用，对于二手房市场实际成交来说，影响不会太大。

　　■ 二手房市场阴阳合同横行 指导价上调欲抑制

　　什么是阴阳合同？千万家市场分析人士表示，所谓阴阳合同指交易价格不同的两份合同，合同上价格高的是双方的实际交易价格，而合同价低的则是为了过户时少向国家缴税用的，这样两份同一标的物，却有两个不同价格的买卖合同称为“阴阳合同”。 
 
　　在目前的二手房交易中，阴阳合同的现象还是比较普遍。就石佛营地区来说，目前二手房最低指导价为5800元/平方米，而该地区目前二手房均价为12000元/平方米，以交易一套100平米的普通二手房为例，实际成交价应为120万元，同时签订一份最低指导价合同，该合同为58万元，如按交易价格缴纳契税应为18000元/平方米，而过户时若使用58万元的最低指导价合同，缴纳契税为8700元/平方米，签订阴阳合同可少缴纳契税达9300元之多。

　　千万家市场分析人士表示，最低指导价过低，而实际房价过高，指导价与实际价格已产生“代沟”，从缴税角度而言，按照最低指导价来缴纳税费能节省不少钱，购房者现在普遍在利用这个避税窗口。现在的二手房最低指导价明显滞后，实际成交价和最低指导价之间的不平衡已经暴露无遗，所以尽快将最低指导价上调，无疑会将房价尺度和指导价进一步拉近，从而将有效的弥补这一部分阴阳合同带来的税收差额，毕竟国家每年这一块损失的上缴税费数目还是比较大的。

　　■制度有待健全 阴阳合同横行

　　地税部门及建委制定当地二手房最低指导价，一是要对当地二手房价起到一个指导作用，凡区域内成交的二手房，价格不得低于最低指导价；二是有一个税收标准，交易合同价格不得低于当地指导价，这也是缴税的官方依据。

　　当时建立最低指导价的目的还是为了限制阴阳合同，因为在实际成交中，往往会出现买卖双方达成共识，用于过户的合同往往低于实际成交价格很多，两年前的最低指导价在当时很好的起到了对于阴阳合同的抑制作用，但随着北京市房价的一路走高，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，按最低指导价缴税反倒成为避税的最有效途径。

　　由于最低指导价的主要目的之一就是作为缴税参照，实际成交过程中即便发现此类情况也很难给予处罚，不得不承认这方面的制度还是存在一定缺陷的，一定程度上制度的建立及滞后反而滋生了阴阳合同更为光明正大的发展壮大。

　　■最低指导价上调 二手房成交影响不大

　　那么二手房最低指导价的上调对于二手房成交有什么影响，千万家市场分析人士认为，指导价的提升可能在短期内会对二手房交易产生很小的抑制影响，毕竟这直接关系到缴纳税费的多少，目前老百姓普遍认为房价过高，税费的压力也相对较为突出，一旦指导价提高，小部分需求短期内释放可能受阻，但由于最低指导价是政策调整，相对于市场的随机变动更容易被老百姓消化，其负面影响会相对较小。毕竟就税费方面而言，民众的消化能力还是比较强，当年从无税到有税也有很多争辩，很多人认为对于市场成交会产生很大的影响，结果怎么样，我们看到，仅仅是短期内产生了轻微的影响，几乎可以忽略不计。

　　■税费转嫁现象严重 次新房购买者税费压力略增

　　北京市关于5年内二手房营业税缴纳规定为5.5%，个人所得税缴纳比率为1%，而五年期以上二手房不用缴纳营业税及个税。同时，5年内非普通住宅在3%的契税基础上要缴纳土地增值税，具体标准为3年内非普通住宅缴纳1%，3-5年减半。

　　从规定来看，营业税、个税、土地增值税这三项税费应是卖方承担，但实际交易中，这部分费用几乎都是转嫁由买家来承担的，如果最低指导价上涨，次新房税费总额的上涨幅度是较为明显的，如果最低指导价上涨幅度在20%以上，按北京城区的房价来看，次新房、特别是非普通住宅次新房，即便是按照最地指导价缴税，也会出现不小的上涨净额。

　　营业税、个人所得税，加上必须要缴纳的契税和有可能要缴纳的土地增值税，次新房总税费增长净额有可能过万，次新房购买者受最低指导价上调影响最大，但其中非普通住宅购买者经济承受能力更强，税费的上升对其影响不应很重。

　　■做低合同有弊端 购房者普遍无意识

　　签订阴阳合同时，将价格做低，在办理过户的时候可能会少交一点税，但是对于买方来说，如果将来要出售该房屋时，会造成一定的经济损失，包括在计算所得税时涉及的原值，即原来购入价，原值越低，计算出的个人所得就会越多，要缴的税也就越多；就算不出售，如果将来碰到拆迁之类的特殊情况，在评估、赔偿等方面都回带来一定的损失。

　　现在的二手房买家很少关注今后有可能给自己带来的不便，而太过于注重眼前利益，由于最低指导价相对过低，导致这一块确实有很大的空间可钻，购房者应该对其弊端有个清醒的认识。