炒房族“翻番账”：最怕升值幅度小

　　2007年3月之后，从广西移居深圳的黄宁宁加入了深圳的“炒房族”。她直接通过各种渠道向中资、外资银行贷款近千万元，购买了20多套关内、关外的楼房，甚至南山区半岛城邦价格高达每平方米40000元的楼盘，她也一口气购买了3套。广西南宁、北海等地楼盘价格上扬时，她也分别购买了近10套房子。

　　黄宁宁说：“全都是想等着升值，然后出售获利的，从来没想过自己住。按照年初增长速度，年末价格翻1－2番没有什么问题。”

　　记者在采访中了解到，类似黄宁宁这样的“炒房族”，都有自己的一套“翻番账”：每个月的房租一定要比得上银行的月供，以兰溪谷150平方米房子为例，房租为每套每月15000元，房子总价值目前超过400万元。房价不涨的情况下，首付需要120万元，当年的收益应该是房租收入18万元减去贷款利息，这个收益远远要比将120万元存在银行定期存折里强。

　　“更重要的是房价的上涨带来的效益，按照深圳房价增长速度，到年末的时候，南山区一带的楼盘价格会比现在高一倍甚至两倍。”10月份返回柳州老家度假、同样加入“炒房族”的周箐箐说。

　　不过，“炒房族”也有不小的风险，在深圳，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10％以上，银行利息7％－8％，这意味着20％以内的升值都是亏本保本的，要达到20％以上的升值才能赚钱，才能盈利。

　　调控棒打“七寸”　“深度套牢”成“房东”

　　“真是看走了眼，调控政策那么厉害，我们真的全部都要成为房东了。”临近年末，返乡寻找同学“周转资金”，帮忙支付银行利息的黄宁宁颇为无奈地说。

　　进入9月份以来，以北京、上海、深圳为代表的热点城市，一方面房价在悄然下降，另一方面楼市的交易量急剧萎缩。1月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低，房地产市场突然由热转冷。

　　世联行研究中心的数据显示，在二手楼市场方面，深圳1月—7月成交活跃，投资现象比较普遍，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的每平方米8996元飙升至7月份的每平方米13299元，涨幅达到48％。深圳中原的数据显示，10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23％、22％。

　　不少被“套牢”的“房东”，对中央抑制资金流动量的宏观调控政策感触颇深。9月15日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，是今年以来的第五次加息，在连续加息后，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83％。若采用等额还款方式，按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。这会对自住购房需求形成压制，就削弱了市场的承接力。

　　9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此举不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。

　　“套牢”之后更怕“深度调控”

　　记者在采访中发现，不少被“套牢”的“炒房族”还在期待着明年一季度银行贷款额度松动，楼盘“接单”人群增多为自己迎来“解套”甚至“获利”的良机。

　　常年在珠三角一带从事房地产开发的商人韦强认为，2002年以来，几乎每到年末都会出现楼盘价格下滑，但成交量同时下跌的情况。从资金链的结构考虑，主要是因为年末各大银行贷款额度将纷纷告罄，二手楼交易可能无法获得贷款。缺乏资金支持飙升的楼市价格肯定会出现下滑。与此同时，前期高位接单的“炒房族”并不愿意低价交易，从而形成“价跌量减”的销售态势。

　　韦强说：“按照以往的惯例，每年元旦过后，银行进入新一年度贷款期后，将会有更多资金涌入市场，这就为楼市价格飙升提供了充足的资金来源。”

　　不过，记者采访的多位“炒房族”均认为，由于中央经济工作会议已经为明年适度从紧的调控政策定了调，这就意味着明年货币市场的投放量将缩减，加上央行对第二套房认定标准实施，明年中央还将出台更多遏制资金流动性的措施，“深度套牢”很可能将成为“炒房族”不得不面对的现实。

　　研究投资理财问题的专家、平石资产管理公司中国市场部负责人张天运认为，投资房产一定不能寄希望于一夜暴富。将大量资金全部投资房产，肯定会面临不小的风险。对于已经被“套牢”的炒房族来说，在明年紧缩政策已经确定的情况下，适当减少购房数量，降低预期的投资回报率，减小资金风险，是比较明智的做法。