奥运会开幕的日渐临近，整个京城都被一种兴奋的气氛笼罩着，而京城楼市的短租市场却让业主们在兴奋中添加了些许紧张与不安，原本期待活跃的短租市场在七月的中旬仍然没有看到期望的如火如荼。面对如此的租赁市场状况，等待短租的业主要如何改变策略，才能在如今的市场状况中获得可观的租金收益呢？北京中原三级市场研究部的专业人士帮您分析比较。 
 
　　一、市场情况分析：长期租赁仍旧是租赁市场的主导力量。

　　据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，京城中高档二手商品房租赁成交量环比值在春节过后的3月份达到上涨顶峰40.87%，4月份理性回归环比值回落为-7.25%，5-6月份环比值微量上涨，分别上涨8.82%和0.15%，基本保持稳步前行的态势。总体来看，1-6月份京城中高档二手商品房租赁市场的交易比较活跃，成交量基本保持上涨的态势，北京中原三级市场研究部的专业人士如是说。

　　而在京城1-6月份中高档二手商品房租赁市场活跃交易的成交量中，长期租赁的成交占到总体成交量的95.3%，奥运短租成交仅占到4.7%。由此我们也可以看出，“长租”仍然占据京城租赁市场的主流，短租市场并没有出现如人们所期待的那般火热。尤其是一直被人们看好的亚奥板块租赁市场，仍是以自住为主导需求，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在目前的该板块寻租客群中，以自住、办公等为目的的交易量占到总成交量的98.2%，奥运短租仅占到1.85%。

　　同时，有数据显示，截至2008年5月底，北京五星级酒店奥运期间的预订率为77％，其中，奥组委签约酒店已接近订满；但四星级酒店预订率为44％，三星级以下酒店的预订率还要低一些。而进去六月份，京城部分酒店面对如今不太明朗的市场态势，已经开始降低奥运预订的价格，以求解决目前供过于求的局面。当然，这也是京城中高档二手商品房短期租赁市场未能活跃的原因之一。

　　二、短租转长租，应对不温不火的短租市场。

　　针对如上的市场情况，北京中原三级市场研究部的专业人士以短租转长租为例，通过具体的租金收益比较分析，建议仍在等待短期租赁的业主适时的改变租赁策略，以期在如今的态势下获得相对满意的租金收益。

　　案 例：

　　区 域：朝阳区

　　项目名称：风林绿洲

　　户 型：基本以140-200平方米的三、四居室公寓为主

　　其 他：小区配套设施齐全，隔路相望奥运会的主会场鸟巢。

　　价 格：目前该项目的租赁价格是5500-6500元/月（价格对像：三居的长租客）。

　　据北京中原三级市场研究部的数据显示，目前三居业主的短租报价为40000元/月，只租2008年8月一个月。我们以该小区的一套三居室为例，以8月份为起点，转为长租到2008年年底为期限，来进行租金收入方面的比较。

　　假设前提为：

　　一、若从8月起转为长租，租金价格以6000元/月计算；若8月按日出租成功，以业主心理价位600-1000元/日的折中价800元/日计算，成功出租的时间为15天；若未能出租，相关消耗费用忽略不计。

　　二、无论8月是否实现短租，9-12月份至少有三个月处于长租状态（空置期1个月），租金以长租的6000元/月计算，即至少有18000元的租金收入。

　　三、8月份的整月短租租金价格以目前业主的报价可以成交为基准的40000元/月计算，且该月一定可以出租成功。

　　四、房屋租赁期间的取暖费，物业费等相关的费用已全部包含在租金内。

　　针对如上图表，北京中原三级市场研究部的专业人士分析说，最好的状态是图表中的状态一，即8月份可以实现短租，9-12月份可以实现长租，此时的租金收入为58000元，与5个月均长租的租金价格相比较，有28000元的优势。但实现这种状态也是最困难的，高回报就意味着高风险，北京中原三级市场研究部的专业人士建议资金实力雄厚，抗风险能力比较强的业主，可以考虑继续等待8月短租的实现。

　　同时，我们从图表中的数据也可以看出，状态二是按月短租未果的缓兵之策，即按日租房，如果可以以满足业主心理预期价位的800元/日来出租且出租成功，则后5个月的租金收益为30000元，与5个月长租租金的收益相同，但该种租赁方式的实现相比较5个月长租的实现要困难一点。目前的租赁市场短租需求不足，而近期部分酒店也在降低预订价格以应对租赁市场供过于求的局面，其相对完善的服务和较低的价格势必对民宅的日租带来不小的冲击力。因此，北京中原三级市场研究部的专业人士建议期待日租的业主，要时刻关注租赁市场的动态走势，如果日租未果，抓紧时机投入到长租市场中。

　　状态三是无论何种方式的短租均未实现，只保持9-12月份有连续3个月的租金收益，即五个月的租金收益是18000元，与5个月长租租金比较有12000元的劣势，但这是四种状态中最容易实现的，当然租金收益也是相对最少的。就此，北京中原三级市场研究部的专业人士建议业主，不要盲目的等待短租的暴利，要随着租赁市场的动态走势改变出租方式，以获得相对较高的租金收益。
当然，如果项目后5个月始终处于长租的状态，会有30000元相对比较稳定的收入，但由于目前已是7月中旬，在短短的半个月之内能否找到合适的租客有着不确定因素，因此这种长租状态的实现较状态三的实现稍困难一些。

　　因此，北京中原三级市场研究部的专业人士建议仍在等待获得短租暴利的业主，结合自己所处的区域和京城楼市租赁市场的现状来适时的调整租赁策略，选择一种适合自己房屋出租的方式来应对这即将走到尽头的短租市场，在可实现的范围内弥补房屋空置的租金收益。