律师解答:商品房买卖合同履行过程中出现逾期办证的原因是复杂的，从目前来看，至少存在以下几种原因:一是出卖人的原因，例如出卖人没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收、办证工作拖延推托等；二是买受人的原因，例如买受人自己经过催促也不同意办证或拖延移交需要自己提供的办证资料等；三是合同外第三人的原因，例如政府有关部门进行测绘造成逾期、出卖人在约定期限内递交了办证资料而登记机关造成逾期等；四是不可抗力造成的逾期。

    根据我国现行的有关司法解释的规定，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的，才能够认定出卖人构成逾期办证违约责任。

    在确定是出卖人原因的前提下，相关司法解释中明确界定了出卖人承担违约责任的几种情形:(一)在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。

    商品房出卖人逾期办证行为构成违约的，应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定，合同有约定违约金标准的从其约定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    追究商品房出卖人的逾期办证违约责任，应当注意诉讼时效。按照《民法通则》关于一般诉讼时效为两年的规定，买受人必须在违约之日起两年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利并留下相关的证据，否则将无法追究出卖人的违约责任。

    解决逾期办证问题，通常有四种途径:和出卖人协商、向消费者协会投诉、仲裁和诉讼。

    和出卖人的协商可以在购房时进行，对逾期办证的问题签订一个尽可能详细的补充协议，这类特别约定将来可以优先适用，也可以在出卖人出现逾期办证行为后进行协商，争取达成共识，但是要注意尽量采用书面形式，保留和收集有关证据，在协商无效的情况下将有利于其他途径的展开。