案情

    张先生与其妻子和儿子共同拥有一套两居室的房屋，2007年2月，张先生因为急需用钱，在妻子和儿子不知情的情况下将该房屋出让给了周先生。周先生依照当时的市场价购买了该房屋，并且一次性付清了购房款，同时办理了房屋产权过户。2007年4月，周先生搬进了该房屋。之后，张先生的妻子和儿子得知该房屋已出售，便找到了周先生并表示，张先生擅自处分了共有房屋，这种是无效的行为，周先生必须马上搬离。请问，周先生是否拥有该房屋的产权。

    律师分析

    周先生的情况涉及到了法律上善意取得问题。善意取得就是指无处分权人将财产转让给他人，如果受让人在取得该动产时出于善意，即可依法取得对该财产的所有权的法律制度。在过去的民法中，善意取得的财产仅仅指动产，对于不动产一直存在着争议。但2007年3月26日通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中对此作出了明确的规定。

    《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但是如果符合一些特定的情况的话，受让人是可以取得该不动产或者动产的所有权的。其中特定的情况就是指1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

    在该案中，张先生处分的房屋是其与妻子和儿子共有的，在妻子和儿子毫不知情的情况下，张先生是没有处分权的。按照《物权法》的规定，周先生是否能取得房屋的所有权，关键在于是否符合善意取得的情形。如果有证据表明周先生是善意的（比如张先生提供了其妻子和儿子同意卖房的证明以及委托卖房的授权委托书等情形就可以认定是善意），周先生是在不知情的情况下依照当时的市价合理地购买了房屋，并且已经办理了产权过户手续，那么周先生就可以取得房屋的所有权。虽然《物权法》还未生效，但是我个人认为《物权法》的精神是可以借鉴的，也是我国的立法及司法的趋势。

    至于原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

    律师提醒

    在购买房屋时，特别是现房时，受让人应该尽量查清出让人是否具有出让资格，尤其是共有房屋，以避免不必要的麻烦和损失。（作者系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）