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《物权法》中明确规定商业开发项目需拆迁未达成协议不能强制拆除居民住房———
法官案解物权法
本栏目由本报与市一中院合办
10月1日起，《物权法》开始正式实施。这部惠及千家万户民生的法典，将给我们的生活带来哪些改变？从10月1日起，本报推出“法官案解物权法”系列报道，请北京市第一中级人民法院的法官，结合现实中与群众生活关系密切的具体案例，解读《物权法》实施后将会带来的变化。
重庆最牛钉子户的新闻，曾经轰动全国。开发商为了商业利益“强拆”百姓住房的个案，也曾经屡屡见诸报端。《物权法》实施之后，这一现象将有望成为历史。按照《物权法》的规定，今后除去修建公共道路、桥梁等公益设施，即除去为了公共利益将不得“强拆”居民住房。
■现实案例
王先生在某区有两间平房，是祖上留下的产业。2005年初，一家开发公司计划在王先生所住的地区开发商品房。拆迁公司提出按照每平方米8000元给予拆迁补偿，动员王先生搬迁。而王先生认为自己有两个儿子、一个女儿都已成年，其中两个儿子都没有住房。如果按照每平方米8000元补偿，其仅为30余平方米的两间平房，补偿款总计超不过40万元，按照北京当时的房价，根本无法购买到能供家人居住的房子。于是王先生提出了“不给100万，甭提拆迁的事”。眼看周围住户都搬走了，王先生成了钉子户。
此事一拖半年，工程无法开工，开发商找到当地政府，由政府出面协调此事，开发商也将补偿价款提高到了80万元，但是王先生依旧坚持索要百万拆迁款，否则拒绝拆迁。眼看当地的大型开发项目由于王先生一家拒绝搬迁拖了长达一年无法动工，开发商向政府发出最后通牒，提出撤资。无奈之下，由当地城管、公安等机关出面，强拆了王先生家的住房。王先生把当地政府起诉到了法院。
■法官解案
过去城市拆迁所适用的法律是《城市房屋拆迁管理条例》，该条例中没有区分为了公共利益的拆迁和为了商业利益的拆迁，所以出现了大量类似于钉子户被法院或者政府出面强拆的案例。这种案例即便起诉到法院，也会因为法律上的局限，使被强拆住户胜诉的难度很大。
而《物权法》中明确规定了今后强制拆迁只能是为了公共利益的需要，比如修建公共道路、桥梁、机场、公园、垃圾处理场等。按照《物权法》的上述规定，今后进行商业开发的项目，如果需要拆迁，应当和所有拆迁户达成协议，在没有达成协议的情况下，不能强制拆除居民住房。那么今后商业开发项目的拆迁纠纷是否法院就不会受理了呢？至少有两种情况可以向法院起诉，一是拆迁户和开发商或者拆迁公司签署了合法的拆迁补偿协议，而又单方反悔提高拆迁补偿要价。
开发商或者拆迁公司可以告拆迁户违约，如果开发商或拆迁公司胜诉，可以申请法院强制执行生效判决。再一种情况是如果出现政府并非基于公共利益的需要而出面替开发商强拆居民住房，被拆迁户可以通过行政诉讼起诉政府，胜诉的几率将会提高。
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本报自10月1日起推出“法官案解《物权法》”系列报道以来，引发读者热烈反响。对于读者在来电、来信中提出的问题，本报将选择那些具有普遍性和典型性的案例，通过后续报道、2020帮您问等方式作答，本期我们先选择两个典型问题给予解答，供读者参考。———编者
■丈夫用自己赚的钱购房 是否属于夫妻共同财产？
问：我们是一对老年再婚夫妻，平时生活开支共同负担，在婚姻存续期间，男方曾用自己赚的钱购买了一处房产，办理房产证时丈夫以妻子没有出资为由，房产证上只登记了他自己的名字。如果丈夫先我离世，我是否应属于《婚姻法》中规定的家庭财产的第一继承人？《物权法》实施之后，丈夫是否可以通过遗嘱剥夺我第一继承人的权利？我应该如何保护好自己的权益？
答：北京市汇佳律师事务所律师邱宝昌先生认为，男方在婚姻存续期间购买的房产,在没有特别约定归其个人所有时，不论妻子是否出资,均应属于夫妻共同财产。当丈夫先妻子离世时，如果丈夫留有遗嘱，则先按照遗嘱分配其遗产。没有遗嘱，则应按照法定继承处理，此时妻子属于法定继承中的第一顺序继承人。反之也是如此。为充分保护你的利益，建议你将该房登记为夫妻双方共同所有。（文中观点仅代表律师或专家个人观点）
■房产证“加名儿” 带齐手续就能办
问：当初购买的福利房，房产证上只登记了丈夫一个人的名字，现在夫妻冷战面临离婚，为了防止《物权法》实施后丈夫单方处置房产，妻子想把自己的名字补充到房本上，如何办理？
答：经过本报记者向房屋产权登记机关了解：夫妻一方想在房产证上追加自己的名字，只要带齐身份证、结婚证、房产证等相关证件，并由产权共有人签署一份追加登记的协议，随时可以到各区县房屋产权登记机关的权属处办理追加登记。
此外，至于《物权法》中规定的“预告登记”和“异议登记”如何办理手续？北京的房产登记机关正在研究具体方案。
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