一、住房市场的发展离不开房地产中介服务

　　所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

　　房地产中介在国外已有近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产，几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自己不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来代理，而自己专心致志开发经营。如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《州执照法》最严，作用最大。美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一种是高级住宅估价师，另一种是估价学会会员，后者较前者资质深。中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌。国外中介企业在经营战略和发展策略上注重连锁经营和品牌效应。在经营手段上，实施规模经营和标准化服务，充分采集信息资源，运用网络信息技术，通过快捷的电子商务系统交换数据的利用，来实现信息的最大利用率和效益最大化。“21世纪不动产”就是全球500强之一美国Cendent公司旗下著名品牌，它是由美国两位房地产经纪人费舍尔和马特莱尔1971年采用特许经营方式创立，至今已有三十多年历史，是世界最大的不动产中介服务提供商，也是专业从事房地产中介服务特许经营的著名品牌。目前“21世纪不动产”在全球41个国家和地区共设有6600家加盟店，雇员达11.2万人。

　　自20世纪90年代以来，随着我国房地产业的兴起，特别是住房市场的进一步开放与发展，房地产中介行业日益活跃，蓬勃发展，在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。但与国外房地产中介机构相比，相当多的国内中介机构还处于自有资金少、科技含量低、服务质量不高、市场占有率小的状态。我国加入WTO后，与国际市场的接轨要求迫切，近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。突出表现在主营内容不断拓展，经营模式不断创新，服务范围不再局限于租赁、置换等业务，已经步入了市场化、多样化、规模化经营的发展时期。

　　从经营内容上看，以下方面仍占有主体的地位：

　　1、投资置业咨询。经营机构或个人置业、投资、换房、租赁物业，买卖(或租赁)楼宇及置业的设想、货源、位置等要求委托给房地产中介机构，则该机构将以最快的时间、合理的价格为客户提供优质服务，同时协助办理房地产评估、过户、银行按揭、产权归属证明、凭证等各种服务。

　　2、楼盘营销代理。房地产中介机构选购物美价廉的楼字及一些开发商在某些特定条件下优惠认购的物业。由于以上原因，中介机构则拥有大量品种及不同等次价格的房屋物业的库存，可供客户优选余地大。在中介机构选择楼宇，享有价格优惠等较多的便利，会得到物有所值的回报。

　　3、房地产营销策划。市场经济的日益发展和国际经济接轨，房地产开发商为减低经营成本，开通销售渠道，正逐步摒弃自我设计、自产自销楼盘的传统观念和做法，从而全面委托中介机构策划、代理、宣传、销售、管理，这已是近年来我国房地产开发的一个全新概念。

　　4、房地产价格评估。我国自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今，全国已有注册房地产估价师逾万名，分布在房地产行业特别是各房地产估价机构中，他们在专业领域里发挥着越来越重要的作用。如：随着住房市场的发展，涉及房地产纠纷的估价逐渐呈上升趋势，这些纠纷的解决，需要房地产估价师为纠纷仲裁方、纠纷的一方或双方、人民法院等提供估价服务。

　　从经营模式看，呈现出“三大新动向”：

　　其一，连锁经营模式生机勃勃。几年前，上海金丰易居进入成都房屋中介市场，并以其全新的连锁经营模式改变了成都房屋中介原有的零散经营状态。在成都有1000余户大大小小的中介企业及个体经营者，而具有连锁经营优势的有十余户，如：富房置换、精至诚、万源置业等，连锁经营占据着成都二手房市场的相当份额。这种新模式，扩大了企业规模，加强了企业间的合作，实现优势互补、资源整合，发挥出人才、技术、服务的群体优势，提高企业参与市场竞争的能力。

　　其二，倡导全新经营，服务人性化。据对成都房地产中介机构的观察，近几年已悄然发生着不小的变化，服务的内容进一步丰富，手段更加先进，知名中介公司普遍建立了网站，实现了客户的视频点击，网上交易。

　　其三，跨国房产中介涉足我国市场，带来一种崭新的赢利模式。近年来，国外房地产中介集团十分看好中国市场这块“大蛋糕”，纷纷进入我国市场。在国内房地产中介市场引起强烈震动的，要算美国“21世纪不动产”集团，该集团从2000年3月正式进入中国市场后，短短三年时间，先后在北京、上海、深圳等10个地区成立了分部，招收了102家加盟店。2003年，“21世纪不动产”已将成都定为进军西部的第一站。其在成都市场将主要推行特许加盟模式，推行全面的一站式服务，不仅是房地产交易，还能卖保险，做评估、搞信托。这与当前国内房地产中介主要靠收取中介费用赚钱的方式不相同。“21世纪不动产”的秘密武器就是“金融”，这恰恰是其它中介尚未染指的区域。

　　二、搞活住房二级市场房地产中介具有重要作用

　　住房市场细分，至少可以分为住房一级市场、住房二级市场和住房三级市场。其中，住房二级市场是关键，它既能促动商品房市场的成长(多数居民是卖旧房买新房)，又能支撑租房市场(旧房是出租房屋的主要来源)，实现住房市场的活跃，使之具有持续的增长潜能和发展空间。

　　(一)房地产中介的服务，运用其丰富的信息资源，多样化的服务手段，为客户提供合理、便捷的交易及咨询服务，丰富和扩大了住房市场。上海市住房二级市场起步较早，中介行业非常活跃，有力地推动着市场的发展。1990年—2000年10年间，上海市的存量房每年成交面积由11万平方米上升到778.52万平方米，2001年已登记存量房交易面积更高达1422万平方米，2002年已登记的商品房买卖面积与存量房成交面积之比 1：0.7，在国内各城市中处于领先地位。

　　(二)房地产中介服务业的发展，进一步提升了房地产行业的运行质量，对激活住房市场作用显著。据成都市有关部门统计，2002年成都二手房买卖交易共办理1.54万件，成交面积150万平方米，成交金额19.9亿元，成交套数比上年增加了57.27％，成交金额首次突破了10亿元大关。而上述成交量85％以上是由中介机构的服务交易的，30％来自中介机构提供的按揭业务。

　　(三)房地产中介经营内容的拓展，既为社会创造了众多就业机会，更为进一步加快房地产经济的发展作出了贡献。从我国深圳、上海等发达城市来看，房地产交易提供的服务，大致有房地产买卖、租赁、互换代替业务；房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面所提供的服务。其在社会经济中的作用十分明显。

　　三、规范的房地产中介有利于住房市场持续有序的发展

　　规范的住房市场，指住房的买卖行为以信用经济为原则，以买卖双方的公平交易为基础的有序化市场。目前我国住房市场中规范性和有序性均差。主要表现是：1、虚假广告，误导消费；2、价高质次，盘剥消费者；3、面积短缺，蒙骗消费者；4、权证不齐，非法销售欺诈消费者。市场经济是法制经济，是信用经济。应加强监督，规范房地产中介行业，以利于住房市场持续有序的发展。

　　第一，要加强房地产中介管理的立法，健全和完善我国房地产的法律法规体系。保持房地产中介行业的持速发展，最重要的一条就是规范市场。目前我国房地产中介行业的规范性和有序性问题，究其原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性等等，与国际惯例还有很大的差距。因此，对政府来说，要加强房地产中介行业立法，健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竞争环境。

　　第二，充分发挥行业协会的作用，实现行业管理有序化。房地产中介行业协会由于自身具备的优势使得它对行业管理发挥着独特的作用，政府主要钡0重于宏观管理，而行业协会是代表政府在企业之间起着协调、管理的作用。当前，要着力在发挥行业组织的作用上下功夫，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业内部资信评估等，促进全行业整体素质的提高。

　　第三，牢固树立“诚信”经营宗旨，增强市场竞争力、生存力。“人无信不立，市无信则乱”。近年来，随着我国社会主义市场经济的不断成熟，企业经营境界从产品经营、到资本经营、到信誉经营，不断提高。“诚信”成为经济活动中使用频率最高的词汇之一。房地产业及其相关的房地产中介行业，因标的物涉及的价值巨大，使用周期较长，又与千家万户的生活紧密相连，“诚信经营，诚信服务”显得尤为重要。开放的市场体系要求建立企业和个人信用档案及社会信用体系来实施社会监督和奖惩，公开、公正、公平的市场竞争必将取代“暗箱操作”，靠欺骗客户，蒙骗消费者赚取巨额利润的做法必遭淘汰。

　　第四，进一步拓展服务内容，提高房地产中介服务水平。成熟市场需要优势高效的服务，服务是中介企业的灵魂。要把为客户提供专业、完善的服务作为不懈的追求和发展的动力，将“客户是企业的资源，信誉是企业的生命”贯穿始终。近年来，随着成都市实施经营城市战略，加快旧城改造步伐，通过城市空间结构的调整来发展房地产，中介企业纷纷闻风而动，经营内容不断增加，租赁、置换、抢占二手房源等，充分显示了房地产中介的生机与活力。

　　第五，创新房地产中介企业经营机制，加速实施品牌战略。面对我国对外开放和市场经济竞争的新形势，国内房地产中介企业要进一步巩固地位，发挥更大作用，必须创新经营机制，加速实施品牌战略。实施品牌战略，需要培育一大批奉守诚信、实施阳光操作的房地产中介企业，使之在规范住房市场秩序，加快房地产业发展中扮演更加重要的角色。其中关键在于加强人才的培养。通过规范服务行为和职业道德，提高员工素质来发挥作用。人才资源是房地产中介机构活跃的因素，中介企业要想在市场竞争中求得发展，应建立一支思想好、素质高、业务精的专业队伍。同时，实施品牌战略必须加强企业的形象宣传，挖掘企业经营理念，扩大企业文化建设，提升企业的内在潜力和附加值。品牌的塑造将以无形资产带动有形资产，从而使企业的综合优势得到迅速全面的提升。