【策划人语】

　　安得广厦千万间？大庇天下寒士俱欢颜。这是延续了几千年的安居梦想。

　　然而，在一些地方，在开发商和地方政府利益驱使的房地产市场里，我国的住房保障体系从诞生开始便被一些专家形容为“戴着镣铐的跳舞”，生存、发展的难度可谓不小。

　　这个十月，就让我们远离所谓“金九银十”的浮躁和喧哗，《上证·地产投资》希望能用一个月的时间，携手有关主管部委，和您一起探讨限价商品房、经济适用房、廉租房以及中低价位的普通商品房等共同构建的住房保障体系的新方案。

　　这一期，我们先从“限地价、限房价”的限价房谈起。这一新政策能否给城镇居民带来真实的宜居远景？还是一个自说自话、朝令夕改的“乌托邦”？

　　市场亟待答案。　(柯鹏)

　　成长的烦恼 扫描各地限价房

　　近期备受关注的限价房提法，核心政策口径来源于5月29日公布的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中第六条称，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”以“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。”

　　此后的4个月，在各地落实保障类住房供应计划的各种文件中，限价房提法不绝于耳，北京、广州、武汉等城市率先响应。

　　但是，在房地产市场仍不成熟，政府在这一领域的调控经验仍显不足的情况下，也许每一个政策的出台总会遇到理想与现实的矛盾。当限价房进入实际操作阶段时，很多城市的问题开始暴露。

　　人们不禁疑惑，究竟是什么在阻止限价房入市的脚步？

　　创新总有风险

　　著名房地产评论专家易宪容称，广大市民有支付能力的房价是和谐社会的核心之一，在以住房结构调整为核心的此轮房地产宏观调控中，为了保证大多数人民群众的住房需求，中央确在试图通过各种方式提高保障类供房的比例，以拉近房价与支付能力的差距。而其中，限地价、限房价被认为是又一创新之举。

　　专家介绍，限价房是指在土地招投标过程中将房价一并约定，使房价承诺成为开发商竞得土地的参考标准之一，以避免后期开发商任意随行定价，最终确保房价与广大众多的支付能力相当。

　　资料显示，其实早在宏观调控之前，宁波、青岛等城市就已经在建设限价商品房，北京也在今年初提出限价房计划，但是，随后的发展并不尽如人意。北京原定的6块限价房用地推迟供应，广州的限价房用地因为所限房价拟高出目前市场均价1000元而倍受置疑。

　　三大难题待解

　　对于限价房是否适用全国，并可以成为制度性政策，众多专家在两个月来参与了讨论。“总体来说，我觉得这个政策不可思议。”来自台湾的房地产独立评论人蔡为民称，限价房第一个障碍是有违市场经济规则。“在一个市场已经形成的高房价区域建低价房，必然引来市场混乱。”

　　同时，如果将限价房选址在市郊区域，无疑又会重演某些城市的住房规划流产，大量规划用地定在市郊，交通不便、配套不全，很难受到市民认同。“成本与定价是限价房的核心矛盾。选址远而定价高于市场价，就没有人去买。选址近定价低于市场价，就混乱。”分析人士指出。

　　其次，购买人群标准的制定是限价房又一难题。专家称，这种非特定人群的标准很难制定：标准过低会造成申请购房的市民过多，房源供不应求；标准过高又可能形成大量中低价房空置，造成浪费。近日，武汉首次在土地拍卖会上出现以“限房价、限房型、限工期、限对象”为条件的出让地块。出让说明称，“四限”地块均用于重点项目拆迁还建。可见，能够进入实施阶段的限价房，无不是针对拆迁安置这一特定群体的。

　　另外，限价房与经济适用房、中低价商品房的界定模糊令市场操作者较难把握。根据九部委规定，各级市政府需要编制年度用地计划，保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。

　　开发商表示，限价房与经济适用房等规划是否重合直接影响未来供应结构。“从可能性上分析，政策仅是鼓励各地尝试限价房这种做法，而很多城市也必然会将限价房做在70%之内，并大多按90平方米以下小户型执行。”分析人士指出。（于兵兵）