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图／智美时代 李莉
行业
巨头
专访万通集团董事局主席冯仑
地有多少取决于天有多高
记者：你在地产业界一直享有“地产思想家”盛誉，就目前国内房地产企业不同的发展模式，你怎么看？或者说孰优孰劣？
冯仑：从大的方面看，目前国内上市的地产公司，有三类不同的战略安排。一类是万科这样的，叫单一产品模式，全国化的经营，产业化的生产，成为单一的住宅公司。第二类就是，富丽、和声、富地等，重点区域的投资加多元化的产品，其多元化产品的范围相当宽泛，从基建到酒店，到写字楼，到其他的商业设施等都包括。第三类则是万通等这样一些地产公司经营模式，整个是以区域为重点的开发模式。
从未来看，我觉得这三种类型的战略，实际上贯穿的是两种商业模式。一种是传统的香港模式，就是全能开发商，负债比较高。买地、挖坑盖楼，卖地到物业管理；再一种是万科和万通实施的“美国模式”。这种模式不是传统的“工头＋地主”的香港模式，而更多是“厂长＋资本家”、“导演＋制片”的美国模式。而这种模式，我们认为是要配合未来中国经济的快速成长的，在这个过程当中，随着中国经济的飞速突进，ＧＤＰ水平由低到高，在未来的时间里发展空间会很大。
记者：记得你说过，地产企业在未来３－５年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国６万家企业计，３－５年后将只有不到５％的企业可以存活。你认为，可以留下来的应该是怎样的企业？
冯仑：能留下来的企业，其经营模式肯定是成熟的。根据台湾地产当年的成长经验，健康、持久、规模比较大的公司，像万科等有规范有规模的大的公司；第二就是精而专的公司，并不一定上市，但很专业化精细化，在细分市场上很有能力的公司。
当然，在中国，还会有一类，这是由中国国情所决定的，就是中央和地方的一些国有企业，它可能既不属于前者，也不属于后者，但它还能活，主要是靠政府资源支持。
房企不能只是“工头＋地主”
记者：你是不是认为今后的房企重组大潮将产生很多土地来源的机会？
冯仑：我认为土地并不稀缺。因为大家对土地的看法一直都是不对的。我经常去美国纽约，有人还经常带我去看地，两百年了，到处还可以看地。显然不是国内我们一些人所讲的地不看就没有了。作房地产一定要知道土地和我们的关系是个什么样的关系。第一，房地产是做空间生意的，不是做平面生意的。也就是说只要有天，就会有地。天空给你无限的容积率，房地产的地就可以说可以无限地供应。地有多少取决于天有多高，不是取决于地有多大。
第二，房地产中的地属于经济资源，它供给的数量取决于价格和需求。在这样一种价格情况下，你可以说是没地了，但如果价格翻一番，等于地又多出来了，一定会有人拆迁再盖。当土地是经济资源而非地理概念的时候，实际上土地随着经济的成长，它的供应也随之不断增长。
从这两点来看，土地和房地产企业的关系，完全不必要像通常所理解的那么紧张。何况我们还是国有土地的这种制度，不是私有土地制度，两年不开发，还要被收回。
记者：在可能的房企重组大潮中，万通会怎样加速自身的发展？会不会像很多知名房企一样，从一线城市转向二、三线城市发展？
冯仑：我一直认为，我们不需要用传统的方法来储备土地，或把地的储备当成是公司的一个决胜之道。相反，我们看到在前１５年当中，真正好的地产公司并不是因为地而赢的，而是因为战略、产品，和管理、人才以及完善的服务。
而万通，会坚持区域集中的策略，而且会把产品做得更标准化，在区域集中上发挥优势。而且我们希望能长期坚持在首都经济圈，在环渤海地区发展。更何况我们不是单一的住宅公司，我们不会像其他地产公司一样，至少目前，没有从一线向二三线城市延伸的战略意图和设想。
奥运后住宅市场仍将快速增长
“我对于诗歌，尤其是古典诗歌，基本上是一个外行，怕聊不出什么东西啊。”６月８日，北京友谊宾馆，２００８北京中华诗词（青年）峰会间隙，当记者向此次峰会的全资赞助人之一、万通集团董事局主席冯仑提出采访要求时，他首先说出了这样一句话。
“你说对于诗歌是外行，而你有着房地产界思想家的美誉，我对房地产则基本是门外汉。门外谈诗是一种境界，可能角度更完美，视觉更为独特新颖，于门外听谈房地产投资当然也是一种享受，就聊一聊吧，权当好玩。”对此，在峰会致辞时倡导“玩，不要在吃饱了撑的时候才来玩，要边吃边玩”的冯仑，再没说二话，爽快地答应了。
于是，在峰会现场的一个角落里，听着曼妙、因音量太大而显得有点喧嚣的古典音乐，冯仑和记者进行了一场内容庞杂的海式聊天：有关诗歌，有关创业兄弟，有关企业理念，有关《野蛮生长》，有关地震，更有关房地产市场。
长沙房价
不会骤涨骤跌
记者：你觉得，像长沙这样的二线城市，今后楼市的走势会是怎样的情况？
冯仑：从全国来看，省会城市如武汉、太原、西安，所有这些市场都有一个共同性，它们不同于广州、深圳、上海、北京这些超级发达的地区。在今后一段时间，这些省会城市今后仍然会是一种以住宅为主要产品的房地产市场。
随着经济的成长，这些市场始终会有缓慢的上升阶段，无论是价格、供应量还是投资，都会有缓慢的上升。价格在每年涨５％－１０％左右是一个比较健康的幅度。在这些区域内，这种趋势目前阶段性预期的调整和政策的改变，暂时似乎是交易比较慢，但我认为这种成长的大趋势是不会改变的。
记者：万通有没有进入长沙市场的计划？
冯仑：没有，至少暂时还没有。
诗歌外行
因爱诗朋友感动
记者：你赞助诗歌峰会这种文化活动，是出于个人的爱好，还是别的原因？
冯仑：万通系初创时的生死兄弟，冯仑、王功权、潘石屹、易小迪等人共同出资数百万元赞助了此次文化活动，王功权还投资三千万元设立了中华诗词研究院（ＢＶＩ）。以后每年端午节，这种有关传统文化的高端峰会都将在京举行。从个人来看，我知道，２０多年来，功权一直在这方面有追求，而且一直有创作，付出了不少的努力。今天，能把这种努力变成业内的共识，我觉得作为他的好朋友，我们非常高兴，也愿意帮助他来实现这个愿望。
我们对中国文化和价值观非常推崇。我强调公司的发展，用我们的话说就是要“很中国、很现代”，这样一种思考方法叫做“全球观，中国心，专业能力，本土功夫”。所以，我们对于这一系列事情希望能够了解，而且能够推动。
[经济人语]
野蛮之后，
把公益当责任
记者：前不久，你在重庆签售了新书《野蛮生长》。能否谈谈，万通集团和你个人在社会公益方面的理念。
冯仑：一个企业履行企业功能的责任，需要特别注重三个方面的内容：
一、公益要有一个战略，这个战略要和公司的经营战略要有所配合，有所关照和协同。
二、所有企业参加公益和承担社会责任，要纳入公司的治理结构，作为一种制度性安排来推动，而不应该是一时的心血来潮或一时的善心冲动。具体到万通来说，我们有公益基金会，每年的赢利当中，从上市公司拿出０．５％，从非上市公司拿出１％，作为公益基金。此外，员工每年要参加公益基金的活动，做义工，这些都是制度性安排。这样，公司每年的社会公益事业才能持续地推动下去。
三、企业公民和社会活动这件事情，公司从上到下，应该使之成为长期的价值观和行为方式，是行为的养成和价值观的养成，而不应该就是一个对外的宣传，应成为一种内在化的价值体系，让公司上下真正意识到这件事情对自己和公司的长期发展是多么重要的坚持。
记者：目前市场对建筑产品的抗震问题关注度相当高，也有人认为地震对国内楼市将产生深远的影响，你怎样看待？
冯仑：我觉得地震对成都楼市的直接影响会非常明显，这段时间成都楼市的交易将非常的缓慢。但从全国其他地方来看，我觉得影响不会很大，因为房地产市场是非常区域性和本土化的市场。
但（对于建筑抗震）大家会更加引起警觉和重视，那就是对于高层和超高层建筑的结构安全和防震设施的要求会提高。对于房地产企业来说，除了按照国家规定的标准来实施之外，也应该做出更好的技术上的进步来回应市场的这种要求。我相信这将是一个比较长期的互动过程。
记者：对奥运后的国内楼市，或者说３至５年内的国内楼市可能的发展轨迹，你作何判断？
冯仑：我觉得今后三五年内，中国的房地产市场大概应该有这么几个特征：第一，除少数人均ＧＤＰ接近或超过８０００美金的城市，绝大部分的市场仍然是以住宅为主要产品的市场，仍然处于快速增长的发展时期，而且价格普遍每年会有５％－１０％左右的增长。超过８０００美金ＧＤＰ的市场，新房的增幅将会减缓，价格上升也会受到挑战，二手房的交易会大大增长。第二个特征是，在整个房地产市场当中，社区性的商业会有大的增长，围绕住宅而派生出的附属商业设施将有很大的发展和成长空间。第三，在超过８０００美金ＧＤＰ的城市，商用不动产将会有一个很大的很好的发展空间。
[人物档案]
冯仑 １９９１年冯仑创建万通。现任万通集团董事局主席，北京万通实业股份有限公司董事长，中国民生银行董事，中国城市房地产开发商协作网络轮值主席、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员。
作为中国房地产的风云人物，冯仑在业界一直享有“地产思想家”与“地产革命家”的美誉。
“
[巨头语录]
在海口看见那些烂尾楼就像看到了初恋情人如今已经满目疮痍。而看见那些新起的楼盘，就像看到了初恋情人的女儿，猛地一看有点眼熟，仔细一看又不是。
我们俩（冯仑与潘石屹）不叫分家，是“协议离婚”。为什么“离婚”，因为大家对下一步怎么走都没有底。他执意要往东走，就可以活下来。我说往西走，可以突围。谁也说服不了谁，只好兵分两路。
做生意应坚持这样一个观点，就叫做获取利润之后的利润，核算成本之前的成本。学会让而不是学会送，商人的最高境界是让，送是慈善。
最大的教训就是不懂千万别装懂，装懂以后被人点醒了赶紧改正，改正了以后就要付诸实施，再别犯同样错误。
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