|
浏阳市大窑的陶先生到律师楼咨询：按揭购买某小区商品房，但在合同约定的房产证取得期限届满后将近两年，我还没有取得房屋产权证，请咨询，如何维护自己的合法权益？
律师回复： 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明确规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持 ”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。由此可见，由于开发商的原因，致使超过法定或约定期限一年仍无法办理房产证的，你可请求解除合同和赔偿损失。
因为你是按揭贷款购房，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，在商品房买卖合同被解除后，你可以请求解除商品房担保贷款合同。
以上两个合同都被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（即按揭银行）和买受人。这个规定一方面保护了购房者的权益，防止购房者无法实现商品房买卖合同的目的的同时，还要承受支付购房贷款的重大经济压力，另一方面也保护了贷款银行，防止了在房屋买卖不能进行，失去了房屋担保的情况下将大量的贷款供给购房者的风险。
|
