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　　北京楼市现状调查①

　　近日，对应媒体对深圳、广州、上海等城市“房价下调”的报道，北京多家媒体也出现了关于北京楼市“多个楼盘吹响打折集结号”等报道，北京楼市是否也出现拐点、北京房价是不是降了等也成了近日社会各界热议的话题，很多想买房的人甚至因此“准备等等，看是否真的能降下来”。那么，北京楼市现状到底如何？记者近日从打折情况、销售量、销售速度、开发商近期卖楼策略等几方面入手，就北京楼市现状进行了调查。

　　现象1 打折现象是否普遍

　　三类打折楼盘需分别看待

　　多家媒体报道“北京多个楼盘吹响打折集结号”，记者调查的结果却发现，打折现象确实已经开始出现，但情况并不像有些媒体描述的那样普遍，有三种情况需要区别看待：

　　其一，所谓“全款折扣”是常年存在的。

　　多家媒体报道的打折现象主要以诸多楼盘一次性付款“9.8折”、“9.6折”、“9.5折”等为证，说明目前京城楼市已经出现大量楼盘打折现象。记者近日对金隅凤麟州、冠城·名敦道、金都杭城、合生国际花园、天鹅湾、新兴年代、大通成府公馆、山墅、天通苑商品房、东亚上北、泛海国际、北维40度等等不同价位近60个楼盘的调查了解到，事实上，一次性付款的付款方式享有“9.8折”、“9.6折”、“9.5折”并不是现在才有的新现象，而是一贯如此，“快速回款，一直是每个开发商最期望的，因此，对一次性付款的购房人让利也是业内多年的惯例。”

　　其二，目前打折幅度或者优惠活动比较大的楼盘多为业内人士概括的“特殊楼盘”，即惯用“打折手段提高销售价格和销售速度”的楼盘或者10月以后开盘的新盘。

　　以多家媒体提到的“折扣低至9折”的“富力桃园”项目，被多位不愿意透露姓名的业内人士称作是“惯用打折手段变相提高销售价格和速度”的典型楼盘，按照他们分析，“富力地产的多个项目常年都通过各种各样的折扣吸引购房人———富力桃园打完9折后卖1.4万元/平方米左右，这在西三旗地区是什么概念？”在富力桃园现场调查过程中，销售人员毫不避讳地向记者宣扬折扣的情景似乎也印证了业内人士的说法。

　　另一类目前出现打折优惠活动较大的是10月以后的新开楼盘。典型的代表楼盘是万达大湖公馆。位于北五环以北的万达大湖公馆2号楼11月22日拿到预售许可证，308套房目前仅售出15套，从12月10日起实行整月特惠18800元/平方米，较该楼盘在市建委房地产交易网上公布的20000元/平方米拟成交均价低了1200元/平方米。记者了解到，进入10月以后，由于各商业银行今年贷款额度提前用完，加上第二套房贷政策的执行以及广州、深圳楼市调整消息的传播，观望的购房人增多，10月后开盘的楼盘销售速度普遍变慢，但像大湖公馆这样搞优惠的楼盘并不多。而这也导致一些新盘往后拖延开盘时间。

　　其三，“有些楼盘小幅度优惠是每年年底做的年底促销。”调查中，多位开发商这样告诉记者。他们也承认，今年的年底促销额外还有一个目的，即通过促销让自己在这个特殊时期保持热度，保持购房人的关注度，以期待来年有个好势头。

　　现象2 观望是否出现

　　观望将持续到明年年初

　　观望是否真的出现？对记者调查的第二个问题，接受调查的60多个开发商的回答基本一致，观望气氛确实浓了，但他们同时认为，“每年年底都这样。”

　　“相比之前买100多万元一套的房子就像买棵大白菜的疯狂情形，现在的购房人确实进入了观望期，售楼处的人少多了。”昨天，在西四环外某售楼处，某项目销售经理指着略显空旷的售楼大厅告诉记者。“以前一套房大约有20个人等着抢购，现在也就5个人等着买。”而他分析，出现观望的原因不是北京的房价到了该松动的时候，而是银行收紧房贷、第二套房贷政策出台、广州深圳楼市调整等综合因素所致。“观望现象将会持续到明年年初。”

　　而有一半开发商认为，虽然已经出现了观望现象，但却“是每年的惯例———几乎每年年底都会这样，回顾过去几年，没有例外。”按照他们的说法，包括年底、年初在内的冬天都是北京传统的淡季，表现在交易量上就是这个时间段会成交量大幅降低，表现在价格上，就会显现这个时间段价格相对稳定，所以每年开发商都在这个时间段做促销。

　　调查中，几乎每个开发商都谈到了近期媒体报道的广州、深圳、上海楼市调整对北京楼市的影响。但有意思的是，尽管他们认可了这种影响，但多数开发商认为，从往年楼市波动情况看，无论是1998年到2001年的上一轮房价波动，还是始于去年下半年的这一轮房价上涨风潮，“北京楼市的反应都要比上海、深圳晚半年”，因此，他们判断，“目前的观望只是暂时的现象，明年的五六月份才是关键。”

　　那么，对目前出现的购房人观望现象，开发商心里是怎么想的？打算购房的人又是如何计划自己的购房计划的？明天，本报将就此继续报道。

　　财经观点

　　北京科技大学教授赵晓

中国房地产还有10年增长期

　　新华社电（记者　康淼　许雪毅）北京科技大学教授、经济学家赵晓23日在福州表示，房地产不可能这么快出现“拐点”，中国房地产还有10年－15年的发展良机。

　　在当日此间“海峡西岸发展论坛”上，赵晓用“发展迅速、差距仍大”来形容中国房地产业的发展。他说，2001年以来，中国房地产业发展速度非常快，房地产已成为我国重要支柱产业，但其发展进程还是滞后于城市化、工业化的发展。目前中国房地产（住宅）只完成1/3的进程。

　　“中国城镇人均住房面积10年内增加了50％，去年已经达到25平方米，但还只有45％左右的人居住在城镇，这跟发达国家相比还是有很大的差距，中国房地产业还有很大的上升空间。”赵晓说。

　　深圳等城市最近出现“房价下降、有价无市”的现象，万科等房地产公司降价抛售楼房等，一些专家、业界人士由此认为中国房地产出现“拐点”。赵晓认为，中国房地产不可能这么快出现“拐点”，即使有拐点也只是暂时性的，因为中国房地产供需压力还在加大。

　　“但这并不意味着所有的房地产公司都有良好的发展机会。”赵晓说，房地产业资本门槛越来越高，政府正在“挤牙膏般一点一点”供应土地，只有那些拥有强大资本基础的房地产商才能拿到地。青岛市最近拍出几块土地，当地开发商没有“拿”到一块地，全部被外地有实力的开发商“拿”走。房地产资源将更多地向优势公司集中，将来70％的开发商将可能“出局”。