房地产泡沫悄然成型应高度关注

　　2007年岁末，“拐点”说再度兴起，与民生息息相关的房地产市场注定在纷争与喧嚣中前行。尽管房价并未如人所愿立竿见影般地下降，但是，人们已经朦胧地感觉到，在密集的宏观调控背景下，房地产业正面临着分化、调整，站在了新的政策环境的十字路口。

资料照片 新华社发 彭桐 摄

　　“拐点”其实只是开发商的一种营销策略

　　细心的人发现，自从2003年全国性房价上涨以来，每当房地产市场出现风吹草动，“拐点”说就会出现，之后在坚硬的房价前烟消云散。2007年岁末“拐点”说影响最大，呼应最多。

　　对于“拐点”一说，长城金融研究所所长、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆直接给予了否定。日前，徐滇庆在天津说，当前深圳、广州等地的房价出现一定幅度的下降，有人认为这是房市出现了“拐点”，其实这只是开发商的一种营销策略。他说，房价和其他物价一样，有涨有落，房价变化也有其内在的规律。在讨论房价时，要看整个房价的趋势，拿房地产商开出的楼价来讨论问题没有意义。

　　徐滇庆说，看房价不能看房地产商的广告，标高房价是他们的策略。就如上海的汤臣一品，标价12万元/平方米，也是营销策略，开发商拿一个楼打广告，而卖了旁边一大片楼。徐滇庆说，其实，当前一些地区房价低迷，交易量下降，但并不等于房价下降。如果房价真的降了，房地产商肯定第一个出手，而现在情况恰恰相反，房地产商并没有抛售，这就说明房地产商认为房价还会上升。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家对于“拐点”说持谨慎态度。他们认为在讨论楼市是否出现“拐点”的时候，必须首先澄清“拐点”的概念。一般认为，“拐点”并不意味着上升或下降过程的结束，仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。从时间上说它刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引申为“时期”。因此，用“拐点”一词着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。

　　天津社会科学院研究员卢卫认为，影响房价变化的根本原因，是政府近年一系列宏观调控政策逐步到位，开始产生综合政策效应的结果。

　　他认为，就当前形势看，迫使房价下行的政策环境和作用机制逐步形成，但房价是否从现在起就进入下行长周期，还需要作深入观察，理由有三：

　　一、 对于房价预期利益相关方并不统一。政府调控房价，尽管代表了广大民众的普遍愿望，但是在房地产复杂的利益链条中，开发商、银行、已购房者(包括投资者和自住者)和房屋出租者，都是这一轮高房价的既得利益者，在政策高压下，他们或许不相信房价再涨，但也不希望降价，其力量不可低估。

　　二、 一般来说，房价大起必伴随大落是供求规律的作用，但是，我国城市众多，发展条件各异。房价既受市场供求左右，也受各种政策的牵制，种种复杂因素的交织，为从整体上判断房价走势增加了难度。

　　三、 地方政府的执行力度。当前，房地产已同地方的第三产业发展、投融资规模和财政收入等指标息息相关。因此，好经是否能念好，很大程度取决于地方政府的态度和政策执行力度。

    1月8日，杭州市闹市区的一个房产中介公司打出了转让店面广告。随着近期二手房地产市场遇冷，一些规模小的房产中介纷纷退掉位于闹市区的店面，转而寻找成本更低的地段另谋发展。新华社记者 黄深钢 摄

　　“金融加速器”正在放大着房地产价格的泡沫

　　“拐点是常识性的概念，不应该片面地理解。”天津市房地产研究会副秘书长、房地产研究专家刘玉录博士认为，“对当前全国一些具有代表性的城市房地产市场出现的新变化，我们应该从更宽广的视野来分析。”刘玉录博士说，与上一个周期处于货币紧缩背景下的中国房价上涨有所不同的是，本轮房价上涨是在市场流动性过剩的背景下形成的。按照经济学家的观点，房价连续三年以高于10%的速率上涨就意味着出现了一般性泡沫。虽然2007年9-11月份新建商品房交易价格同比上涨分别达到10%、10.5%、12.2%，在时间面上还没有达到这个界限。不过就某个具体城市来说，房价连续三年何止是以高于10%的速率上涨。

　　刘玉录博士认为，以货币乘数为杠杆的“金融加速器”正在放大着房地产价格的泡沫。在房地产市场上可交易面积并没有增长甚至萎缩的情况下，房地产贷款余额明显地增加，只能用资产价格膨胀来解释。如在2007年天津593亿元商品住宅交易额中，约有43%即255亿元属于金融和预期的虚拟性质，其余的57%即338亿元才属于经济发展(包括GDP增长、城市化人口需求和人均可支配收入增加等)性质的推动。

　　宏观调控政策将产生深远影响

　　专家们认为，虽然调控还没有从根本上改变房地产市场供给结构、稳定房价，但是多年的博弈已经使市场出现了一些预期的变化，如房地产投资增长速度有所回落，买房需求得到一定程度的控制，开发企业资金来源结构正在调整，市场供应结构有望在各地区已经出台的“十一五”住宅建设规划中得到调整。

　　2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文件)；9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)。

　　对于2007年下半年以来国家密集推出的系列调控政策，专家们较为一致地评价为“对我国房地产市场健康发展将产生深远的影响。”中国指数研究院的有关专家分析认为，促进我国房地产市场的健康发展，抑制过快上涨的房价成为2007年政府调控楼市的首要目标。其中，引人关注的是，国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，再加上物业税试点范围进一步扩大，这一切无疑将对未来房地产市场产生极其深远的影响。

　　“新一轮调控正在启动中，总体上是着眼于建立起具有中国特色的住房制度和住房消费模式，其手段更多样、针对性更强、力度也在加大。”对于2007年下半年以来推出的这一轮宏观调控政策，卢卫认为“不同于以往”：一是更加借助宏观经济杠杆，包括财政政策、货币政策和收入调整政策等；二是调控的大方向是预防经济过热，但调控直接面向户型、土地、游资、二套房贷款，更具有针对性：三是调控目标从单一控制房价涨幅转向建立梯次住房供应体系、完善住房保障制度。

　　刘玉录对“24号文件”也给予了高度评价，他认为，这个新政策，既可以看做是自1992年以来全国“房改”实践的总结、调整，又可以理解成新的形势下建设中国特色住房模式的宣示。“毫无疑问，它将对今后房地产住宅市场产生越来越深刻、长远的影响。”

　　不过，由于经济政策的传导机制具有滞后和不一致性，综合政策效应还远未充分释放。同时，一些更据效力的调控手段如针对流通环节、消费环节的物业税征缴，针对中等收入者的普通商品房管理方法等尚未出台。因此，针对不断变化中的房地产市场，因应新形势，宏观调控的政策和手段也必然在不断地变化之中。