炒房大军败走重庆

　　重庆房价低，历来为炒房团所关注。早在2003年，温州、广州、上海、深圳等地的炒房团就大举进军重庆，一度抬高了重庆的房价。然而时隔三四年，多数炒房者最终败走重庆，失望而归。

　　二手房不能抵押断了“钱路”

　　“现在重庆炒房的人已大大减少了。”重庆钢运置业渝北回兴分公司负责人傅女士日前对记者称，由于与他们合作的建行、工行等市内银行，自暂停二手房抵押贷款以来，二手房交易量萎缩了30％左右，而在去年10月份，二手房的成交量更是下降了50％左右。中介公司掌握的情况为：炒房族在两个月内减少了一半左右。

　　据了解，外地投资者在重庆的购房比例为20％－30％左右。阳光100去年的均价为4600元/平方米，其中外地购房者占到50％以上。而珠江太阳城的均价则涨到了6200元/平方米，外地购房者占比大约在20％左右。位于南滨路中段的海棠晓月，外地购房者有30％左右，主要来自深圳、上海、北京，有的购房者一次性买了十几套。

　　据农行调查，不少炒房族都是向银行贷款的，有的炒房者甚至一个人向银行贷了5套房屋的款。房产新政实施后，如果“持房”不售，按揭多套的炒房族，每月就要缴纳近万元的按揭款，这显然给他们造成了巨大的资金压力。对于逾期不还贷，重庆市大多数银行也已采取了逾期日罚息加重的举措，同时，在催收不成的情况下，按揭购房者将面临被收房拍卖的结局，不仅将损失首付款，而且还面临着拍卖价与正常交易价之间的差价损失。

　　部分炒房团为了赶到年底出手投资房，竟愿意倒贴中介费。一套融侨半岛风临洲的江景房，套内面积109平方米，才卖49万元，按通常2％的中介费率，这套房子的中介费就近万元。据了解，部分小中介的中介费也由平时的2％下降到1％左右。

　　早在2005年，重庆市国土房管局、地税局、财政局就联合公布了重庆市普通住房标准以及重庆房产“新政”细则，规定买卖居住不到两年的住房，售房者须缴纳房屋销售金额5．5％的营业税，其中包括0．5％的城建税和教育附加费。专家认为，这一规定增加了二手房售房成本，对短期炒房者打击很大，如果炒房人选择两年后出售，又将担很大的市场风险。

　　炒房者不谙重庆楼市

　　重庆的主力购房者，除了外地炒房族外，还有来自区县的购房者。据了解，2005年之前，区县购房者比例一直不超过20％，但2005年后，节节攀升，2006年达到30％。2007年，尤其是重庆被国家批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区以后，这一比例急剧攀升到40％以上。加上外地购房，目前，二者的比例已经超过50％，压过了主城区居民的购买比例。

　　但重庆没有炒房的氛围和基础。首先，重庆商品房供应量太大，房价爆炸性增长无法持续，炒房团的星星之火无法形成燎原之势。其次，重庆的土地供应政策，断了炒房团的后路。近三年，重庆市主城区供地在18000－23000亩/年，这种土地供应，保证了重庆房地产开发连续三年竣工面积超过2000万平方米，无法形成地价拉高房价、房价拉高地价的相互炒作机制。第三，重庆城市结构太分散，炒房者无处下口。对于炒房者来说，其战法无非是集中优势兵力猛攻城市中心。但当上海炒房团进入重庆之后，他们发现，重庆是一个多中心、组团式城市，这种城市结构没有绝对的中心，房价很难炒起来。

　　去年的重庆春季房交会上，温州炒房团抛出300多套新房，虽然这些抛出的新房均价低于开盘价数百元，但仍然出现了问者多下单者少的尴尬局面，仅成交数套。这让曾经以炒房闻名全国的温州炒房团深受重创。

　　记者在采访中了解到，投资只选高档房，面积只挑大户型，地段独爱渝中区，是温州炒房团败走重庆的三大失误。温州炒房者刘先生认为，重庆的购房者呈两极分化，大多数购房者买房用于自住，宁愿选择中低价位；实力雄厚的购房者舍弃高档房选择别墅，这使得高档房最终“高不成低不就”。此外，由于所炒的房屋面积较大，以150－200平方米为主，这种大户型在其他城市很好脱手，但重庆人似乎更偏爱中小户型，而且，不少重庆人居家的首选地点，并非渝中区。

　　中小房介面临生存危机

　　重庆市今年出台了二手房交易资金账户管理办法，规定二手房交易资金将设立专用账户进行管理，严禁中介机构代收代付客户交易资金。该办法将于2月1日起正式实施。据重庆市国土房管局公布的二手房买卖资金监管方案，只有具有A、B级资质的房介可以在指定银行建监管账户，而C级机构则只能通过有专用账户的房介划转交易资金。

　　据了解，目前重庆市具有A、B、C资质的房介共有380家，其中仅有83家具有A级资质。按照二手房资金监管新政策规定，近300家具有C级资质的中小房介无法建立监管账户。

　　“虽然目前有资质的房产房介有380多家，但实际上83家具有A、B级资质房介的业务量占到了市场总量的90％以上，对这部分实施监管，基本上规范了整个二手房市场。”该市国土房管局人士称。

　　据悉，重庆市目前通过中介买卖二手房的市民占总成交量的50％以上。《办法》实施后，为保证资金安全，将有更多的市民会选择通过中介买卖房屋。该市国土房管局人士称，今后，大而正规的中介将迎来春天，小而不合格的中介面临破产。■记者白勇  实习记者周顺华　实习生郑宏耀