防过热，重保障

——08年一季度政策总结

　　一、土地政策 全面清理闲置土地

　　元月7日，国务院办公厅以迅雷不及掩耳的速度出台了让所有人目瞪口呆的新房产政策——《国务院关于促进节约集约用地的通知》。 《通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 这一招可谓之是对房地产市场调控的必杀计，将房价上涨的因素连根拔起，不留一点余地。

　　二、金融政策 主打流动性和投资

　　 07年多次调高准备金率，08年又分别于元月25日和3月25日两次提高存款准备金率各0.5个百分点，使准备金率再次打破历史最高记录达15.5%。 如此一来，银行信贷再次紧缩、流动性得到有效控制。随后即将来临的加息风暴，将更加使投资买房者不得不慎重考虑，于是，投资量锐减，需求量与供应量逐步趋向平衡。

　　三、两会精神 加强住房保障性建设

　　 今年的两会，倍受关注。温家宝在《政府工作报告》中提到，今年要采取四项措施抓紧建立住房保障体系。这是中央首次将廉租房保障金写入报告。由此可以看出中央对保障性住房建设的重视和决心。保障性住房建设力度的加大，势必给商品房市场带来巨大的压力。供应量的增加，将满足一部分住房需求，势必影响商品房价格上涨速度。

　　四、长沙保障性建设

　　 就长沙市而言，保障性住房的建设工作一直处于全国领先地位，供应量也是全国前几位。经济适用房所占比例达到建设住房总面积的四分之一。截至07年8月，全市共计建设经济适用住房1195.07万㎡。04、05年,长沙市经济适用房建设量分别为50万㎡；06、07年，年建设量均增加到70万㎡；08、09年的每年经济适用房开发量在100万㎡以上。廉租房方面2007年长沙市已建成2万㎡廉租房，08、09年每年建设10万㎡廉租住房。

　　由于受对政策效果预期的影响，很多购房者开始持币观望，而开发商也开始猛打“促销牌”，房价似乎有小幅度下降的趋势，形成了目前人们认为的“拐点”。银行方面，受准备金率和利息不断提高的的影响，对曾影响巨大的“二套房贷”政策，似乎也开始有所松动。物业税或将开征，届时，更大力度的打击了炒房投资行为。
如此看来，08年一季度的房地产市场调控，改变了以往的调控方向，重点是真正意义上通过市场运作方式，实现提高供应，减少不必要的假需求，以此达到房地产市场的良性、健康发展！

促销年年有，今年特别多

——08年一季度开盘楼盘总结

　　一：开盘楼盘数量多，推出面积少。

　　08年一季度开盘楼盘40个，总推出面积：132.3万㎡；07年一季度开盘楼盘26个，总推出面积：149.68万㎡。与07年同期相比，08年开盘数量百分比上升53.85%、但总推出面积百分比下降11.61%。

07年一季度平均3.5天有1个楼盘开盘(未包含VIP卡等活动)

08年一季度平均2.3天有1个楼盘开盘

　　二、解冻是否出现在房交会？

与07年同期相比，08年1月份似乎要火很多，开盘楼盘数量多了11个

但在推出面积上却少了近20万平米

　　2月的冰冻似乎和新政一样，存在之后效应，并且把市场冻得清醒了，07年的疯狂市场不复存在，消费者的持币观望，开发商的让利营销，让08年的一季度房地产市场调足了胃口，我们在一轮又一轮的持币观望中，跟从春交会的前期筹备中，4月份房交会能否的破冰之举。

　　三、90㎡户型下半年集中放量

今年一季度，90㎡以下预售面积仅占总预售面积比例的14.48%

90㎡以下成交面积占总成交面积比例的15.45%

　　从以上一系列数据可以看出，08年一季度90㎡以下户型套数比，不论是预售还是成交都小于07年度。我们认为，受政策影响，许多新政楼盘在06、07年对产品方面进行调整或是一直囤地在等待、观望。我们预计，今年90平米以下户型的供应量将逐步增大，根据新政的滞后效应，将会在今年6月集中上市。

　　四、促销年年有，今年特别多

　　今年一季度的一个明显特征便是促销活动特别多。共有有28个楼盘展开营销活动，而且优惠幅度大，有打9折、9.2折做为促进活动

　　 这一现象，一方面反应部分开发商的资金链已经吃紧，必须采取各式各样的促销活动，以其快速销售，实现资金回笼的目的；另外一方面则反应目前的市场已经有卖方市场进入买方市场，自从万科“降价门”事件的发生，我们已经明显感觉到消费者对房价下跌已经超出开发商维持房价的预期，销售压力明显加大，不得不加大营销力度，采取大幅度的让利措施。